賃貸住宅から引っ越す際、退去前にどこまで掃除すべきでしょうか？掃除しないと、戻ってくる敷金が減ってしまうのでしょうか？—— 結論から言うと、お部屋の状態や契約の内容によります。
入居者には原状回復義務があり、通常の劣化・損耗を超える汚れはキレイにする必要があります。一方、入居者がハウスクリーニング費用を負担する契約なら、あまり気にしなくてよいでしょう。
本稿では、原状回復義務の基礎知識と、引っ越し時の掃除について詳しく解説します。退去前のお掃除が間に合わないときの対処法もご紹介しますので、最後までチェックしてください。
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退去時に必要な《原状回復》とは
まずは《原状回復義務》について押さえておきましょう。入居者が退去前にお掃除する理由は、マナーもありますが、原状回復義務によるところが大きいです。
原状回復義務の理解を深めることで、どこまでお掃除するべきか判断しやすくなります。
原状回復義務とは
原状回復義務とは、簡単に言うと「借りたものを元の状態に戻して返す義務」のことです。お部屋を借りたら、引っ越すときに元どおりにして返す必要があります。
ただし「借りていた物件を契約締結時とまったく同じ状態に回復せよ」という意味ではありません。原則的に、普通の使い方で生じる損耗や経年変化は、直さなくてもいいことになっています。
参考：民法621条
「普通の使い方で生じる損耗や経年変化」の修繕費は、家賃に含まれているとされ、借主には原状回復義務はないと解釈されています。
自然災害等の不可抗力による損耗も、原状回復をおこなわなくてよいことになっています。
一方、借主の故意や過失、善管注意義務（慎重に利用する義務）違反、あるいは雑な使用方法によって生じた汚れやキズなどは、復旧する必要があります (具体例は後述)。
参考：東京都住宅政策本部『賃貸住宅 トラブル防止ガイドライン』
一般的な賃貸借契約書には「契約が終わったら部屋を原状に戻して返してください」といった意味の規定があります。また、具体的なルールが書かれた《特約》が付いている場合もあります。
たとえば、「退去時にハウスクリーニング費用を負担してください」という特約がある場合は、通常損耗や経年劣化であっても費用を払わないといけないことがあります。
ですから、契約するときには特約の内容をちゃんと確認することが大事です。もしも分からないことがあったら、契約する前に聞いておくほうがよいでしょう。
なお、原状回復義務を抜きにしても、マナーとしてお掃除を実施しておきたいところです。お部屋を使わせてもらった感謝と、次に住む人への思いやりを持ってお掃除すると、気持ちよく退去できます。
原状回復が必要な場合と不要な場合の具体例
つづいて、原状回復が必要な場合と不要な場合の具体例をご紹介しましょう。ただし、一般的な例示であり、損耗等の程度によっては異なる場合があります。
また、原状回復の基準は国土交通省のガイドラインに基づいていますが、法的拘束力がありません。ですから、契約時に契約書の内容をよく確認することが重要です。
参考：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
原状回復が必要な場合
原状回復の対象となるのは、借主の故意や過失、善管注意義務違反、あるいは雑な使い方によって発生した汚れやニオイです。
たとえば、以下は故意・過失による汚れやニオイにあたります。
- 飲み物をこぼしてつくったカーペットのシミ
- 壁や天井に付着したタバコのヤニやニオイ
- ペットが付けた柱や壁の汚れやニオイ
- 子どもが書いた壁の落書き
以下は、清掃不足やお手入れ不足の例です。善管注意義務違反、あるいは雑な使い方によって発生した汚れやキズにあたります。
- キッチン・浴室のカビや水アカ（手入れ不足の場合）
- コンロや換気扇の油汚れ（手入れ不足の場合）
- 台所の壁紙の油汚れ（手入れ不足の場合）
- 結露を放置したことで拡大した壁紙のカビやシミ
上述のような汚れを放置したまま退去すると、原状回復のための費用を請求される場合があります。ご注意ください。
原状回復が不要な場合
一般的な使い方をしていて生じた劣化や損耗、あるいは自然災害等の不可抗力による損耗は、入居者の負担で原状回復をおこなわなくてよいことになっています。
例をあげてみましょう。
- 日光による壁紙や畳の色あせ
- フローリングのワックス剥がれ
- 家具を置いていたことによるカーペットのへこみ
- 冷蔵庫やテレビの設置による壁の黒ずみ（電気ヤケ）
- エアコンの設置により壁紙に付いた跡
- 台風時の雨漏りによる汚損（建物の不備によるもの）
- 水害時の床上浸水による汚損
また、次の入居者を募集するための「水回り等の消毒」や「エアコン内部洗浄 (喫煙によるニオイが付着していない場合)」も、大家さんの負担になります。
引っ越し時に掃除しないとどうなる？どこを掃除すべき？
原状回復が必要な汚れやニオイをご紹介しました。ご紹介したような汚れやニオイを放置したまま退去すると、原状回復のための費用を請求される場合があります。
もう少し詳しく解説しましょう。
原状回復費用を請求される可能性がある
退去時のお掃除は、一般的には日常的な清掃のレベル（掃除機をかける、雑巾で拭くなど）でじゅうぶんです。
ただし、繰り返しになりますが、故意・過失・善管注意義務違反、あるいは使い方の雑さを問われるような汚れやニオイは注意が必要です。大掃除レベルのお掃除が必要かもしれません。
そのような汚れやニオイを放置したまま退去すると、入居時に支払った敷金から原状回復費用を差し引かれるか、別途請求される可能性が高いでしょう。
しっかりお掃除してから退去すれば、大家さんや管理会社が原状回復をおこなう範囲が減ります。敷金が多めに戻ってくることも期待できますよ。
水回り（キッチン・風呂・トイレ・洗面台）に注意
水回りの設備は、善管注意義務（雑に扱わず、慎重に利用する義務）違反を問われやすいため、注意が必要です。
水回りの設備は汚れやすく、お掃除が大変なので、お手入れを怠りがちです。しかし、基本的なお手入れを怠ると、入居者の責任となる可能性があります。
重点的にお掃除することが推奨されるポイントをご紹介しましょう。
- キッチンコンロの油汚れ
- キッチン換気扇の油汚れ
- キッチンの排水の汚れ・詰まり
- お風呂の床・壁・天井のカビや水アカ
- お風呂のエプロン内のカビ
- お風呂の排水の汚れ・詰まり
- トイレの黄ばみ・黒ずみ・尿石
- トイレの床・壁・天井の汚れ
- 洗面台のカビ
- 洗面台の排水の汚れ・詰まり
水回りの設備の他にも、壁や窓の結露を放置したことで拡大したカビや、喫煙による内装やエアコンの汚れ・ニオイも入居者の責任となる場合があります。
どこまでキレイにすべきか迷ったら、大家さんや次の入居者の立場になって考えてみるとよいでしょう。
今の状態でお部屋を返されたら、自分が大家さんならどう思うか？自分が次の入居者ならどう思うか？と想像してみると、お掃除すべき程度を判断しやすいのではないでしょうか？
ハウスクリーニング費用の負担が必要な場合もある
普通に暮らしていても、ハウスクリーニングの費用を請求される場合があります。契約書に「退去時にはハウスクリーニング費用を借主が負担する」という特約が付いている場合があるのです。
この場合、入居者が特約のことを承知して契約していたら、原状回復と関係ない部分のハウスクリーニング費用も払わなければなりません。なんだか、不公平な気がしてきますよね？
じつは日本の法律では「契約自由の原則」という考え方があり、大家さんと入居者のあいだで合意していれば、このような特約を設けることが認められています。
参考：法務省『私法と契約』
もしも、契約書にハウスクリーニングの特約が付いていたら、それほど細かくお掃除する必要はないでしょう。大家さんか管理会社が、ハウスクリーニングを手配してくれます。
高額請求されたときの対処方法
近年、原状回復のルールが整備されてきていますので、入居者に不利な契約や請求はなくなりつつあります。しかし、100%安心とは言えません。
万が一、不当に高額な原状回復費用やハウスクリーニング費用を請求された場合は、どうすればいいのでしょうか？
そんなときは感情的にならず、落ち着いて対処すれば解決できる可能性が高まります。以下の順序で、交渉を進めてみてください。
- 証拠の確保
- 賃貸契約書に原状回復に関する特約がないか確認
- 管理会社や大家さんに費用の内訳を確認
- 請求内容がガイドラインに沿っているかを確認
- 管理会社や大家さんに減額を交渉
まずは、お部屋の状態を撮影して証拠を残しておきましょう。あとで交渉するときの、強いミカタになってくれます。
次に、賃貸契約書に原状回復に関する特約がないか確認しましょう。特約がある場合は、その内容が妥当か検討します。消費者に不利すぎる特約なら、無効になるケースもあります。
つづいて、どのような項目にどれくらいの費用がかかっているのか、明細書で確認します。明細書は、大家さんや管理会社にもらいましょう。
ガイドラインも確認しておきましょう。法的な拘束力はありませんが、原状回復に関する一般的なルールとして参考になります。交渉の際の根拠として使えるでしょう。
参考：国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
参考：東京都住宅政策本部『賃貸住宅 トラブル防止ガイドライン』
契約内容や請求明細、ガイドラインを確認した結果「やはり不当な請求や過剰な費用がある」と思うなら、管理会社や大家さんに減額を交渉しましょう。
交渉で解決しない場合は、国民生活センターなどの専門機関に相談するとよいでしょう。専門的なアドバイスをしたり、専門家の紹介をしたりしてくれます。
参考：国民生活センター
退去前にお掃除が間に合わないときの対処方法
退去前に「キレイにお掃除してから引っ越ししよう」と考えていても、いざとなると忙しすぎて間に合いそうにないケースもあるでしょう。そんなときは、どうすればいいのでしょうか？
対処法を3つご紹介しましょう。
管理会社や大家さんに相談する
お掃除が間に合わないときは、管理会社や大家さんに相談することが大切です。事前に相談すれば、トラブルを未然に防げる可能性が高まります。
とは言え、具体的に何を伝えるべきでしょうか？—— まず、なぜ掃除が間に合わないのかを正直に伝えてみましょう。そして、部屋の現状がどうなっているかも具体的に説明しましょう。
そのあと「掃除なしで退去したい」「あと◯日、退去まで猶予がほしい」などの希望を伝えましょう。管理会社や大家さんの都合がよければ、相談に応じてもらえる場合があります。
手順をまとめておきましょう。
- なぜ掃除が間に合わないのかを正直に伝える
- 部屋の現状がどうなっているかも具体的に説明する
- 「掃除なしで退去したい」などの希望を伝える
- 管理会社や大家さんと、落としどころを探す
なお、相談する前に契約内容を確認しておくとよいでしょう。契約書に退去に関するルールが書いてあるはずです。それを踏まえて具体的に話せると、管理会社や大家さんも対応しやすくなります。
また、相談が遅れると管理会社や大家さんも対応が難しくなります。ですから、退去日が迫ってから相談するよりも、できるだけ早めに相談するほうがよいでしょう。
優先順位を付けて掃除をおこなう
忙しいときは、全部を完璧にお掃除するのは大変でしょう。そういうときは、優先順位を付けてお掃除するのがおすすめです。
限られた時間の中で効率的にお掃除を進めるために、汚れがとくに目立つ場所から取り組むとよいでしょう。たとえば、以下の設備は汚れが目立っているのではないでしょうか？
| キッチン |
油汚れや水アカ、焦げ付きなどの汚れが目立ちやすい。コンロ周り、換気扇、シンク、排水口などを重点的に掃除する。 |
| 浴室 |
カビや水アカ、排水口の詰まりなどが発生しやすい。壁、床、排水口、鏡などを重点的に掃除する。 |
| トイレ |
便器の黄ばみや黒ずみ、壁や床の汚れが目立ちやすい。便器、便座、床などを重点的に掃除する。 |
| エアコン |
お部屋で喫煙していた場合は、ニオイが付着しやすい。フィルターを掃除する。必要に応じて業者に内部も掃除してもらう。 |
なお、お掃除の際は、適切な道具と洗剤を使うと汚れを落としやすくなるため、時間の短縮につながります。
ハウスクリーニングの専門業者に依頼する
掃除がどうしても間に合わないときや、自分でやるのが難しいときは、ハウスクリーニング業者に相談するのもひとつの方法です。とくに、汚れがひどい場合は、有効な選択肢になりますよ。
ハウスクリーニング業者に依頼するメリットをご紹介しましょう。
- 効率的にお部屋全体を清掃してくれる
- 頑固な汚れにも対応できる
- 時間と労力を節約できる
専門業者は専門的な知識・技術・洗剤・道具を持っているため、短時間で効率よくお部屋をキレイにしてくれます。自分では落とせない油汚れやカビなども、業者なら落とせる可能性が高いでしょう。
引っ越し準備で忙しいときにお掃除を業者に任せれば、その分の時間と労力を他の作業に回すこともできます。
ただし、以下にご注意ください。
- 管理会社や大家さんに相談しておく
- 契約や特約の内容をよく確認しておく
- 悪質な業者に注意する
業者に依頼する前に、管理会社や大家さんに相談しておきましょう。相談せずに業者に依頼した場合、貸主と借主の認識の違いから、掃除不十分として追加費用を請求される可能性があります。
また、契約書や特約に「ハウスクリーニング代は借主負担とする」と書かれている場合は、管理会社や大家さんが業者を手配してくれます。自分でお掃除する箇所は、最低限で済むでしょう。
なお、中には高額な費用を請求する悪質な業者も存在するため、業者選びは慎重におこないましょう。事前に見積もりを取ったり、口コミで評判を確認したりすることが大事です。
まとめ：退去前の掃除が間に合わないときは専門業者へ
退去時の原状回復では、通常損耗と故意・過失の区別が重要です。掃除が間に合わない場合は、管理会社や大家さんに早めに相談し、誠意を持って対応することがトラブル防止につながるでしょう。
また、優先順位を付けて汚れが目立つ場所から掃除するか、お掃除の専門業者に依頼するのも有効です。不当な費用請求があった場合は、ガイドラインや専門機関を活用して冷静に対処しましょう。
ハウスエイトでは、時間制のハウスクリーニング（お掃除詰め放題プラン）をご用意しています。気になる箇所をご指定いただけば、制限時間までしっかりとお掃除させていただきます。
引っ越し時にお掃除するお時間がない方は、ぜひご活用ください。すっきりキレイな状態で、円満に退去できますよ。次の入居者さんにも、気持ちよく過ごしてもらえるはずです。
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この記事の監修者
株式会社my connect（ハウスエイト）
代表取締役
会社概要 »
経歴：平成26年にハウスエイトを設立し横浜市や藤沢市を中心に神奈川県エリアで、エアコンクリーニングやキッチン・お風呂などのお掃除をするハウスクリーニング業に従事。
経験を活かし、プロの目線で、汚れのことやお掃除に関するお悩みの解決方法をブログで紹介しております。
神奈川 藤沢 横浜のハウスクリーニング、エアコンクリーニング、キッチン、レンジフード（換気扇）、トイレ、お風呂、定期清掃など家のお掃除のことなら断然お得！安いだけじゃないハウスエイトまでお気軽にご相談ください☆
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